SARFAESI ಕಾಯ್ದಯಡಿ ನಿಗದಿತ ನಿಯಮ ಪಾಲಿಸದೆ ನಡೆಸುವ ಹರಾಜು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ: ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್

ನವದೆಹಲಿ: SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಅಡಮಾನವಿಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡುವಾಗ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲಿಸಬೇಕು. ನಿಗದಿತ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದೆ ನಡೆಸಿದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂಕೋರ್ಟ್ ತಿಳಿಸಿದೆ.

ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿಗಳಾದ ಪಿ.ಎಸ್.ನರಸಿಂಹ ಮತ್ತು ಅಲೋಕ್ ಆರಾಧ ಅವರನ್ನೊಳಗೊಂಡ ನ್ಯಾಯಪೀಠವು, ಊಟಿಯ ಬೆಟ್ಟದ ಮೇಲಿರುವ ರೆಸಾರ್ಟ್ ಅಕ್ರಮ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟವನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿದ್ದು, SARFAESI ಕಾಯ್ದೆ ಹಾಗೂ ಅದರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರೂಪಿಸಲಾದ ನಿಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳಿಂದ ಯಾವುದೇ ವಿಚಲನವಾದರೂ, ಅಂತಹ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟ ಕಾನೂನು ಬಾಹಿರವಾಗಬಹುದು. SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ನಿಗದಿತ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸದೆ ನಡೆಸಿದ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ. 

SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಅಡಮಾನವಿಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡುವಾಗ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿರುವ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲಿಸಬೇಕು. ವಿಶೇಷವಾಗಿ, ಹರಾಜಿಗೆ ಮುನ್ನ, 30 ದಿನಗಳ ನೋಟಿಸ್ ನೀಡಬೇಕೆಂಬ ನಿಯಮವನ್ನು ಪಾಲಿಸುವುದು ಮತ್ತು ಸಾಲಗಾರನ ಆಸ್ತಿಯ ಹಕ್ಕನ್ನು ಸಂವಿಧಾನದ ಅನುಚ್ಛೇದ 300 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರಕ್ಷಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯವೆಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.

ವಿಶೇಷವಾಗಿ, 2016ರ ತಿದ್ದುಪಡಿಯ ಮೊದಲು ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದ್ದ ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ ಸಾಲಗಾರನಿಗೆ ತನ್ನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮರಳಿ ಪಡೆಯಲು (Right of Redemption) ಇದ್ದ ಹಕ್ಕಿಗೆ ಧಕ್ಕೆ ಉಂಟುಮಾಡುವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಗಳನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದರೆ, ಅಂತಹ ಮಾರಾಟವನ್ನು ಎತ್ತಿಹಿಡಿಯಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿದೆ.
Sterling Holiday Resorts Limited ಮತ್ತು ಇತರರು ಸಲ್ಲಿಸಿದ ಮೇಲ್ಮನವಿಯನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಿದ ನ್ಯಾಯಪೀಠವು, ಹಲವು ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಾತ್ಮಕ ಲೋಪಗಳಿದ್ದ ಕಾರಣ ಅಧಿಕೃತ ಅಧಿಕಾರಿಯು ನಡೆಸಿದ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗಿದೆ ಎಂದು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು. ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಯು ಮುಂದಿನ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳದಂತೆ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆ ನೀಡಿದ್ದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿಯೇ ಬಿಡ್ಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿರುವುದೂ ಈ ಲೋಪಗಳಲ್ಲಿ ಸೇರಿತ್ತು.

ಗಂಭೀರ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನಾತ್ಮಕ ಲೋಪಗಳು ಅಥವಾ ಕಡ್ಡಾಯ ನಿಯಮಗಳ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಿಂದ ದೋಷಪೂರಿತವಾಗಿರುವ ಮಾರಾಟವನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಿದ ನಂತರವೂ ರದ್ದುಗೊಳಿಸಬಹುದು.” ಆದ್ದರಿಂದ, ಹರಾಜು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಅಂತಿಮತೆಯ ತತ್ವವು ಕಾನೂನಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ನಡೆದ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಗಂಭೀರ ಅಕ್ರಮ ಅಥವಾ ವಂಚನೆಯಿಂದ ದೋಷಪೂರಿತವಾದ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಅದು ರಕ್ಷಣೆ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಪೀಠ ತಿಳಿಸಿದೆ.

ಏನಿದು ಪ್ರಕರಣ
ಈ ಪ್ರಕರಣವು ತಮಿಳುನಾಡಿನ ನೀಲಗಿರಿ ಜಿಲ್ಲೆಯ ಊಟಿಯಲ್ಲಿರುವ ‘ದಿ ಫರ್ನ್ ಹಿಲ್’ (The Fernhill) ಎಂಬ ರೆಸಾರ್ಟ್ ಹರಾಜು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ. ಈ ಆಸ್ತಿ ಕುರಿತು ಒಂದು ದಶಕಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ಕಾಲ ಕಾನೂನು ವಿವಾದ ಮುಂದುವರಿದಿತ್ತು.

Sterling Holiday Resorts Limited ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿದ್ದು M/s PM Associates ಖರೀದಿದಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿತ್ತು. ಸಾಲಗಳಿಗೆ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ, ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಯು ತನ್ನ ರೆಸಾರ್ಟ್ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ IFCT ಮತ್ತು TFCT ಪರವಾಗಿ ಜಂಟಿ ಈಕ್ಸಿಟಬಲ್ ಅಡಮಾನವನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸಿತು. ಇದರಿಂದ ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಸಾಲದಾತ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ ಪ್ರಥಮ ಆದ್ಯತೆಯ ಭದ್ರತಾ ಹಕ್ಕು ದೊರೆತಿತ್ತು. ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ ವಿಫಲವಾದ ನಂತರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡಲಾಯಿತು.

ರುಕ್ಷಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಅವರನ್ನು ಯಶಸ್ವಿ ಬಿಡ್ ದಾರರೆಂದು ಘೋಷಿಸಲಾಯಿತು. ಆದರೆ ₹20,00,10,000ರ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾರಾಟದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ರುಕ್ಕಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ನಂತರ ಮಾರಾಟವನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿ ಹಣವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸಲಾಯಿತು.

M/s PM Associates ಎಂಬುದು 2011ರಲ್ಲಿ ರುಕ್ಕಣಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಮತ್ತು ಅವರ ಸಹೋದರ ಮುರಳಿ ಖೇಮಚಂದ್ ಸೇರಿ ಸ್ಥಾಪಿಸಿದ ಪಾಲುದಾರಿಕೆ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿತ್ತು. ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಬಿಡ್ ಸಲ್ಲಿಸಲು ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ್ದ ಕೊನೆಯ ದಿನಾಂಕದ ವೇಳೆಗೆ ಈ ಸಂಸ್ಥೆ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರಲಿಲ್ಲ ಮತ್ತು ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸಿರಲಿಲ್ಲ ಎಂಬುದು ಸಾಲಗಾರರ ಪ್ರಮುಖ ವಾದವಾಗಿತ್ತು.

ಆದಾಗ್ಯೂ, 16 ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 2011ರಂದು ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು M/s PM Associates ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನೀಡಲಾಗಿತ್ತು. ನಂತರ ಈ ವಿವಾದವು ಮದ್ರಾಸ್ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅಂಗಳಕ್ಕೆ ತಲುಪಿತು. 2012ರಲ್ಲಿ ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆ ಮತ್ತು IFCI ನಡುವೆ ಒಪ್ಪಂದವಾದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಹರಾಜು ನೋಟಿಸ್ ಹಾಗೂ SARFAESI ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಕೈಗೊಂಡ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ರಿಟ್ ಅರ್ಜಿಗಳನ್ನು ಹಿಂಪಡೆಯಲು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿತು. ಖರೀದಿದಾರರು ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದ ರಿಟ್ ಅರ್ಜಿಗಳಲ್ಲಿ ಪಕ್ಷಕಾರರಾಗಿ ಸೇರಿಕೊಂಡು ತನ್ನ ವಾದವನ್ನು ಮಂಡಿಸಲು ಸಾಲಗಾರ ಸಂಸ್ಥೆಗೆ ಸ್ವಾತಂತ್ರ ನೀಡಲಾಯಿತು. 23 ಆಗಸ್ಟ್ 2013ರ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಮದ್ರಾಸ್ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ವಿಭಾಗೀಯ ಪೀಠವು M/s PM Associates ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನೀಡಿದ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವು ಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ ಎಂದು ತೀರ್ಮಾನಿಸಿತು.ಮಾರಾಟ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ಒಮ್ಮೆ ನೀಡಿದ ನಂತರ, ಅದನ್ನು ಏಕಪಕ್ಷೀಯವಾಗಿ ರದ್ದುಗೊಳಿಸುವ SARFAESI Security Interest (Enforcement) Rules, 2002ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಇಲ್ಲ: ಅಂತಹ ಅಧಿಕಾರವು ಸಕ್ಷಮ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಥವಾ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಇದೆ ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿತು.

ಸಾಲಗಾರರಿಂದ ಸುಮಾರು ₹12.5 ಕೋಟಿ ಮೊತ್ತದ ಇತ್ಯರ್ಥ ಹಣವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಿರುವುದನ್ನೂ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಅನುಮತಿಸಲಾಗದ ಕ್ರಮವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಿತು. ಈ ತೀರ್ಪನ್ನು ಪ್ರಶ್ನಿಸಿ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮೆಟ್ಟಿಲೇರಲಾಗಿತ್ತು.

ಎಚ್ ಎನ್ ವೆಂಕಟೇಶ್
ಗೌರವ ಸಂಪಾದಕರು
ಲಾ ಗೈಡ್ ಕನ್ನಡ ಕಾನೂನು ಮಾಸಪತ್ರಿಕೆ
ಮೈಸೂರು